住房商品化、物业服务有偿化的今天，业主们经常遇到一些前所未有的问题，解决这些问题没有经验可找。将于今年5月1日起实施的《西宁市物业管理条例》，让更多的人了解业主委员会，懂得如何维护广大业主的权益，知晓物业管理企业和小区业主之间的权责关系，让业主们真正意识到小区是全部业主的，每位业主都有义务参与小区的管理。

　　经过几年的努力，西宁市物业管理已全面启动。截至2006年12月，西宁市实行物业管理的物业项目达到742个，管理面积1156.88万平方米，覆盖率达43%(西宁市物业总量2406万平方米)。物业服务企业166家，从业人员4000余人；共创建9个国家级示范住宅小区、11个省级示范住宅小区、18个市级示范住宅小区。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。同时，物业管理的发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业起到了积极的作用。

　　《西宁市物业管理条例》的制订主要依据了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，同时参考借鉴了浙江、重庆、成都、福州、西安、银川、深圳等城市的现行管理规定和管理经验。从2006年开始着手起草， 2007年，政府相关部门专门成立立法组，到西宁市人大常委会审议通过，《西宁市物业管理条例》的出台几经调研、论证，期间，广泛征求了市民和社会各界意见、建议。《条例》的颁布，是西宁市物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事，标志着西宁市物业管理进入了制度化、规范化发展的新时期。

　　《西宁市物业管理条例》的亮点

　　★关于适用范围。《条例》第二条规定，“本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例”。在地域上，既考虑到全市城镇房屋的物业管理，也考虑到市属三县的物业管理；在物业类型上，既考虑住宅物业(包括商品住宅、拆迁安置房、房改房等)，也考虑到非住宅物业的物业管理。

　　★关于街道办事处(乡镇人民政府)和居村两委会职责的确定。一直以来，街道办事处、社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督作用未能有效发挥，且未介入物业管理，使业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地协调处理。因此，《条例》第四条第三款规定:“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设之间的关系。”第五条规定：“鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。”

　　★关于业主大会及其执行机构业主委员会的成立、设立与运行。当前，业主对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，要么淡漠不清，要么强化曲解；业主大会、业主委员会的角色缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更难调和解决，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社区安全和稳定等问题。《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，在第二章以共22条的内容对业主自治体系作了具体规定。

　　★关于物业交付使用的规定。近年来，业主与物业服务企业之间因为物业交付产生的矛盾比较多，为此，《条例》第四十一条对物业交付作出规定，即“物业交付是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。”

　　★关于业主未实际入住，按70%缴纳物业服务费；业主自行不采暖按50%缴纳采暖费的规定。物业交付前，物业服务费由建设单位承担，物业交付后，房屋产权已经转移给业主，业主入住与否，物业管理活动都要正常进行，这是物业管理的综合性、延续性、公众行决定的。业主未入住，除不产生生活垃圾外，各项物业服务都享受到了。物业管理区域内规划设计为集中供热的，锅炉配置是按小区的总建筑面积、总户数来确定的，业主自行不采暖，锅炉及其配套的设施设备仍要运行，供热企业也要同样投入运营成本。另外，业主不采暖，还有可能影响其他业主采暖的情况。因此，《条例》第四十一条规定，业主未实际入住和业主自行不采暖的费用缴纳比例，即“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%缴纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。但可能危害其他供热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的，不得停止用热。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%缴纳采暖费。”

　　★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收相关费用问题。业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同约定来行使合同权利和履行合同义务。物业服务企业并不是合同当事人，没有义务向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位代收这些费用，也无权向业主收取这些费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收有关费用的，相关单位应与物业服务企业签订委托协议，约定代收服务费用。在这种有偿服务中，业主不是合同的主体，因而不担负因其而产生的任何费用。因此，《条例》第四十二条强调：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”并明确强调，“前一款所列条例单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应为业主提供服务，业主支付相应的费用。其相关管线和设施设备是其提供服务的必要设施，是其履行合同的一部分。业主缴纳的费用，已经包括相关管线和设施设备维修、养护费用。目前，西宁市的供气、通讯、有线电视等单位，已经按国务院《物业管理条例》第五十二条的规定承担了相关管线和设施设备的维修、养护责任，而供水、供电部门仍未按《物业管理条例》规定执行。物业管理区域内供水、供电相关管线和设施设备的建设费用已经由业主承担，供水、供电部门无偿使用、受益，若供水、供电等单位不承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，再由业主来承担，显然是不公平的、不合理的。因此，《条例》第四十一条第二款规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。”

　　★关于物业保修金的规定。近年来，西宁市住宅建设迅速发展，但从目前情况来看，部分物业交付使用后房屋质量等遗留问题依然大量存在，在开发建设单位与购房者的房屋质量问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。按照《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)“建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金”的规定，开发商需留存保修金，但是，尚没有一个专门的部门来对其进行监管，房屋出现问题，部分开发商置之不理，业主束手无策，有些只能业主个人解决。启动住宅物业保修金制度后，在物业保修期内，一旦物业交付后业主发现房屋建筑工程存在质量等问题的，建设单位推诿、扯皮，或者因其歇业、破产等原因无法履行保修责任的，都可以使用市、县物业行政主管部门统一归集的保修金，由业主委员会组织维修，其费用从保修金中列支。因此，为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，保障物业正常维修和使用，《条例》第四十七条规定：“建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。”

　　物业费成物业与业主关注焦点

　　2007年3月，城建委、法制委员会同西宁市政府法制办、房产管理局的同志区别不同情况，深入到西宁市不同类型的小区调研。

　　法制委员会曹主任说，调研过程中，他们在选定的小区内召开了座谈会，邀请物业公司和小区业主座谈。座谈中，双方意见的焦点基本集中在物业费用上。物业公司认为，他们的服务到位了，业主就不应该拖欠物业管理费，但业主认为，他既然交费了，物业公司就应该全面负责到位，做不到，业主就不交费。实际上，大部分业主不太对于物业服务成本或者物业服务支出的构成不太了解。那就让我们来看看物业服务成本都包括什么：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。另外，在终端收费上，意见有些分歧，水费、电费到底该怎么收、由谁来收，讨论了很久。不过这些问题都在《条例》中得到了解决。

　　居委会帮助小区成立业委会

　　成立业主委员会，是管理部门和开发商以及小区业主们最头痛的一件事。部分开发商由于理解上的偏差，总认为业主委员会就是业主们集中起来找麻烦，与开发商作对的组织，因此，不愿意，甚至阻挠业主们成立业主委员会。而对于由居委会等管理的小区，由于居委会基层工作的复杂性和繁琐性，根本抽不出时间和精力来组织业主们成立业主委员会，因而，这样的小区很少有业主委员会。

　　另外，对于广大业主们来说，许多人抱着多一事不如少一事的态度，不愿意站出来为大家服务。有些老人虽然很热心，想为居民们服务，但 在子女的阻拦下只能作罢。因此，成立个业主委员会还真不是一件简单的事情。

　　新的《条例》中规定，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立首次业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。那么，由街道办事处和居委会等出面成立业主委员会，是否会容易一些呢？对此，不久前刚刚帮助茂源·水岸星光小区成立了业主委员的公园巷社区主任王虹颇有感慨。作为业主委员会筹备组的组长，王虹说，筹备组成立后，这候选人还不好选。按照以往的经验，业主委员会委员要替大家跑个腿儿干点活儿不说，还累心，所以，许多人并不想干这没名没利还受气的活儿。于是，他们在业主中作了一些宣传和解释工作。在得到大家的理解后，许多业主还主动找到筹备组希望自己能成为候选人。从这件事上，她感觉到，其实，我们的业主还是很通情达理的，只要居委会的工作做到位了，还是能得到大家的信任和支持。因为，现在的小区里业主互相并不认识，要想让他们自己组织、成立业主委员会，还真不是件容易的事儿。但社区做起这样的事情来相对会容易得多。“虽然累，但这样一来，大家能和谐相处，我们累也值了。作为社区，说到底就是为百姓服务的。” 

　　相关链接：关于业主委员会的成立及备案

　　业主大会、业主委员会成立的条件、程序：住宅房屋出售率(实际交付使用的建筑面积)达到50%以上，或者自首套(层、楼)出售并实际交付使用之日起已满两年的，应当成立业主大会。街道办事处(镇人民政府，以下简称街道、镇)应在收到业主成立业主委员会的书面告知后10个工作日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区居民委员会推荐产生。街道(镇)应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。

　　筹备组的职责有：1.自成立之日起15日内拟定《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会议事规则》(草案)； 2.确定业主委员会委员的人数；3.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；4.确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；5.根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法。

　　业主大会职责有：1.选举、更换业主委员会的成员；2.制订、修改业主公约和业主大会议事规则；3.选聘、解聘物业管理企业；审议与表决物业管理服务合同；4.监督业主委员会、物业管理企业的工作；5.决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；6.决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；7.决定物业管理的其他重大事项。

　　《条例》第十二条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定：由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)20%以上业主提议的；

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府、房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行下列职责：

　　1.召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况； 2.组织业主委员会的换届选举；3.代表业主大会签订物业管理服务合同；4.监督业主公约的实施；5.配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；6.公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；7.业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的街道(镇)备案。备案时应提交以下材料：1.业主委员会备案登记表；2.业主公约；3.业主大会议事规则；4.选举和表决结果统计表；5.业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；6.业主大会会议记录;7、业主大会会议签到册。

　　以上提交材料需在业主委员会选举成立3日之内在物业管理区域内公示10日。街道(镇)应当在收到上述材料后10个工作日内备案，并将有关情况书面通报市房产行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。