2005年某开发商在售楼广告中宣称所售商品房采用集中供热，热水直接供应至每一单元，张先生据此购买了一套商品房。但时至今日，出卖人并没有提供集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。在该小区购房的业主张先生拨打楼宇热线88762259咨询如何维权？

　　山东华政律师事务所的杨志民律师认为：按照《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，只有在商业广告的内容具体确定的情况下，商业广告才构成要约。在法律上只有要约才对合同双方具约束力，而要约邀请仅是开发商希望有意购买商品房的业主与自己就商品房的有关实质性条款达成一致。

　　近年来开发商与业主因售楼广告中描述与实际交付不一至而发生争议逐渐增多，为此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。开发商是否应当承担法律责任：关键是要看广告对该商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的描述是否具体确定及对订立合同、此楼房价是否产生重大影响。如果张先生选购的商品房已具有上述因素，应当认定开发商的售楼广告上有关其购买商品房的描述做为合同的组成部分，开发商应就自己的不实的描述承担赔偿责任。

　　在这种情况下，买受人可以采取如下措施维护自身利益：

　　一、依据《商品房买卖合同》的约定，拒绝接收不符合约定的商品房。根据《商品房买卖合同》的相关规定：出卖人应当将符合本合同约定的商品房交付买受人。因此，如果买受人有充足的理由认定出卖人在广告中的表述“具体确定”同时对其订立合同和商品房价格有重大影响，在出卖人交付的商品房不符合该表述和合同约定时，买受人有权拒绝接收。由此导致的逾期交房的违约责任由出卖人依据《商品房买卖合同》的约定承担。

　　二、买受人对于商品房交付的瑕疵可以追究出卖人的违约责任。出卖人应当承担什么样违约责任属于《商品房买卖合同》约定不明的条款，双方当事人可以根据《合同法》第61条的规定，进行补充约定；经过协商仍然达不成补充协议的，由人民法院遵照《商品房买卖合同》有关条款或者交易习惯自由裁量。

　　三、买受人也可以在购买商品房时与开发商就一些情况进行特殊约定，如未按期提供集中供热如何赔偿等。